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Il comportamento del professionista
In realtà la legge non grava di molti obblighi il mediatore. Questi, deve
avvertire il potenziale acquirente dei vizi della cosa che sta trattando, ma
non è obbligato a informarsi presso il venditore dell'esistenza di detti vizi
né a indagare per proprio conto. Ci sono clausole che non possono più essere
adoperate nei contratti ma sarebbe interessante verificare in concreto quanti
adoperano realmente i moduli approvati dalle Camere di commercio, e,
soprattutto, quanti le adoperano senza aggiunte o cancellazioni a penna. La
legge 39/89 che regolamenta la mediazione è carente sotto alcuni punti di
vista: gli agenti immobiliari sono riusciti in parte a modificarla, con
l'articolo 18 della legge n. 57 del 2001, che tra l'altro impone loro una
polizza assicurativa contro i rischi professionali, che dà una certa dose di
tranquillità al cliente. Alle carenze legislative sopperiscono almeno in parte
i codici etici delle associazioni di categoria; accanto ad enunciati di
formulazione altisonante, vi possono essere anche prescrizioni utili. Sulla
base dell'esperienza e di quanto dicono questi codici deontologici, vediamo nel
dettaglio come si comporta un mediatore professionale.
Si qualifica in qualsiasi momento della trattativa e della promozione come
agente immobiliare.
Quando un agente immobiliare si spaccia per privato non dà certo garanzia di
trasparenza. Nelle pagine di Mazzaferri.com gli agenti si qualificano sempre
come tali.
Fa opera di promozione solo su immobili per cui abbia ricevuto un mandato o un
incarico.
Ci sono in giro agenti immobiliari che, al limite (ma probabilmente non oltre)
di quanto prescrive il codice civile, pubblicizzano immobili all'insaputa del
proprietario e poi tentano, una volta trovato l'acquirente o l'inquilino
potenziale, di imporsi al proprietario dell'immobile come mediatori. E' un
comportamento eticamente inaccettabile.
Indica chiaramente nel contratto l'entità della provvigione dovuta e che essa va
applicata sul prezzo effettivamente ottenuto e non sul prezzo a cui viene messo
in vendita (o locato) l'immobile.
Operazione di trasparenza se vogliamo banale, come altrettanto scontata
dovrebbe essere la prassi di compilare i moduli in duplice copia. Peccato che
non funzioni sempre così.
Non chiede mai provvigioni in percentuale più alte nel caso si riesca a vendere
l'immobile a un prezzo superiore a quello pattuito.
Nel linguaggio delle agenzie immobiliari si definisce "supero" il maggior
prezzo realizzato rispetto al prezzo di incarico. Il supero non è chiaramente
vietato dalle leggi, anche se vi sono stati tribunali che lo hanno ritenuto
tale, sulla base del principio che l'intermediatore è equidistante dalle parti
e non deve lucrare direttamente dall'affare. In ogni caso il supero, se
realizzato, non deve vedere premiato il mediatore al di là della normale
provvigione.
Indica chiaramente nel contratto se sia o meno dovuto il rimborso delle spese
sostenute per la pubblicità.
Il rimborso delle spese è dovuto salvo accordi diversi; la prassi è che in caso
di incarico l'agente si faccia carico delle spese. Meglio però che la clausola
sia specificata contrattualmente.
Nel caso di incarico in esclusiva, indica quali condizioni di maggior favore per
il cliente vengono concesse.
La maggior parte delle disposizioni introdotte dalla legge 52/86 nel codice
civile, riguardanti le clausole abusive o vessatorie sono derogabili purché vi
sia un bilanciamento delle condizioni proposte a favore del cliente. Tra le
condizioni di maggior favore si possono indicare la rinuncia al rimborso delle
spese o anche l'impegno a procurare tutta la documentazione ipotecaria e
catastale che possa dimostrare la libera vendibilità dell'alloggio.
Non fa uso personale o aziendale delle somme depositate a titolo di acconto o di
caparra da parte del promissario acquirente o del potenziale inquilino nel
corso della trattativa.
Il mediatore deve fungere da "notaio" tra le parti fino alla redazione del
compromesso; deve farsi dare assegni non trasferibili intestati al venditore e
consegnarli solo quando quest'ultimo è legittimato a riceverli; e cioè quando
accetta la proposta di acquisto e nei tempi stabiliti dal successivo
compromesso. Solo quando il mediatore è talmente noto sul mercato da costituire
egli stesso una garanzia per il cliente, è ammissibile che gli assegni siano a
lui intestati, senza che comunque ne faccia uso.
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