Codice deontologico

Il comportamento del professionista 
In realtà la legge non grava di molti obblighi il mediatore. Questi, deve avvertire il potenziale acquirente dei vizi della cosa che sta trattando, ma non è obbligato a informarsi presso il venditore dell'esistenza di detti vizi né a indagare per proprio conto. Ci sono clausole che non possono più essere adoperate nei contratti ma sarebbe interessante verificare in concreto quanti adoperano realmente i moduli approvati dalle Camere di commercio, e, soprattutto, quanti le adoperano senza aggiunte o cancellazioni a penna. La legge 39/89 che regolamenta la mediazione è carente sotto alcuni punti di vista: gli agenti immobiliari sono riusciti in parte a modificarla, con l'articolo 18 della legge n. 57 del 2001, che tra l'altro impone loro una polizza assicurativa contro i rischi professionali, che dà una certa dose di tranquillità al cliente. Alle carenze legislative sopperiscono almeno in parte i codici etici delle associazioni di categoria; accanto ad enunciati di formulazione altisonante, vi possono essere anche prescrizioni utili. Sulla base dell'esperienza e di quanto dicono questi codici deontologici, vediamo nel dettaglio come si comporta un mediatore professionale. 

Si qualifica in qualsiasi momento della trattativa e della promozione come agente immobiliare. 
Quando un agente immobiliare si spaccia per privato non dà certo garanzia di trasparenza. Nelle pagine di Mazzaferri.com gli agenti si qualificano sempre come tali.

Fa opera di promozione solo su immobili per cui abbia ricevuto un mandato o un incarico. 
Ci sono in giro agenti immobiliari che, al limite (ma probabilmente non oltre) di quanto prescrive il codice civile, pubblicizzano immobili all'insaputa del proprietario e poi tentano, una volta trovato l'acquirente o l'inquilino potenziale, di imporsi al proprietario dell'immobile come mediatori. E' un comportamento eticamente inaccettabile. 

Indica chiaramente nel contratto l'entità della provvigione dovuta e che essa va applicata sul prezzo effettivamente ottenuto e non sul prezzo a cui viene messo in vendita (o locato) l'immobile. 
Operazione di trasparenza se vogliamo banale, come altrettanto scontata dovrebbe essere la prassi di compilare i moduli in duplice copia. Peccato che non funzioni sempre così. 

Non chiede mai provvigioni in percentuale più alte nel caso si riesca a vendere l'immobile a un prezzo superiore a quello pattuito. 
Nel linguaggio delle agenzie immobiliari si definisce "supero" il maggior prezzo realizzato rispetto al prezzo di incarico. Il supero non è chiaramente vietato dalle leggi, anche se vi sono stati tribunali che lo hanno ritenuto tale, sulla base del principio che l'intermediatore è equidistante dalle parti e non deve lucrare direttamente dall'affare. In ogni caso il supero, se realizzato, non deve vedere premiato il mediatore al di là della normale provvigione. 

Indica chiaramente nel contratto se sia o meno dovuto il rimborso delle spese sostenute per la pubblicità. 
Il rimborso delle spese è dovuto salvo accordi diversi; la prassi è che in caso di incarico l'agente si faccia carico delle spese. Meglio però che la clausola sia specificata contrattualmente. 

Nel caso di incarico in esclusiva, indica quali condizioni di maggior favore per il cliente vengono concesse. 
La maggior parte delle disposizioni introdotte dalla legge 52/86 nel codice civile, riguardanti le clausole abusive o vessatorie sono derogabili purché vi sia un bilanciamento delle condizioni proposte a favore del cliente. Tra le condizioni di maggior favore si possono indicare la rinuncia al rimborso delle spese o anche l'impegno a procurare tutta la documentazione ipotecaria e catastale che possa dimostrare la libera vendibilità dell'alloggio. 

Non fa uso personale o aziendale delle somme depositate a titolo di acconto o di caparra da parte del promissario acquirente o del potenziale inquilino nel corso della trattativa. 
Il mediatore deve fungere da "notaio" tra le parti fino alla redazione del compromesso; deve farsi dare assegni non trasferibili intestati al venditore e consegnarli solo quando quest'ultimo è legittimato a riceverli; e cioè quando accetta la proposta di acquisto e nei tempi stabiliti dal successivo compromesso. Solo quando il mediatore è talmente noto sul mercato da costituire egli stesso una garanzia per il cliente, è ammissibile che gli assegni siano a lui intestati, senza che comunque ne faccia uso.